Świadectwo charakterystyki energetycznej - dobre czy tanie

Od 1 stycznia 2009 roku, przy każdej transakcji sprzedaży lub wynajmu budynku, konieczne jest posiadanie dokumentu nazywanego "świadectwem energetycznym". To specjalny dokument, który mówi nam, ile energii ten budynek zużywa. Wartość tego "papierka" jest istotna dla użytkownika, ponieważ im wyższa klasa energetyczna, tym mniej energii potrzebujemy i mniej pieniędzy wydajemy na rachunki za energię. Właściciele oczywiście chcą mieć dobre świadectwo charakterystyki energetycznej, bo to sprawia, że ich nieruchomość jest bardziej atrakcyjna na rynku.

Jeśli ktoś chce uzyskać takie świadectwo, musi zlecić to osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia. To mogą być eksperci po studiach kierunkowych (w dziedzinie budownictwa, instalacji sanitarnych, energetyki) lub osoby z tytułem magistra, które przeszły specjalne szkolenie w tym zakresie.

Jednak niestety, czasem osoby, które tworzą te świadectwa, nie zawsze robią to w sposób bardzo dokładny i uczciwy. Wynika to z tego, że zasady sporządzania tych świadectw nie zostały określone w sposób wystarczająco precyzyjny. To może prowadzić do różnych interpretacji i różnic w jakości tych dokumentów.

Autor świadectwa energetycznego ponosi odpowiedzialność za zawarcie w nim błędnych informacji. Zgodnie z prawem budowlanym, nieprawdziwe dane dotyczące zużycia energii stanowią wadę fizyczną nieruchomości. Istotne jest, że wada fizyczna nieruchomości, taka jak błędne dane w świadectwie energetycznym, ma znaczący wpływ na transakcję sprzedaży lub wynajmu. W takim przypadku kupujący lub najemca nieruchomości nabywa ją z istotnym defektem, co może wpłynąć na wartość lub użyteczność. Jest to ważne, gdyż umożliwia to nabywcy lub najemcy skorzystanie z określonych praw, takich jak żądanie naprawy lub obniżenie ceny. Jednakże, jeśli sprzedawca lub wynajmujący szybko usunie wadę i dostarczy poprawne świadectwo energetyczne, można uniknąć tych komplikacji. To pokazuje, jak ważne jest, by świadectwo energetyczne było rzetelne i dokładne, a w przypadku błędu, aby zostało szybko naprawione.

Podobne zasady dotyczą również wynajmu. Taka sytuacja może spowodować konflikt między właścicielem nieruchomości a autorem świadectwa energetycznego.

W sytuacji opisanej powyżej, sprzedawca ma prawo do zwrotu kosztów od autora świadectwa energetycznego. Jednak właściciel nieruchomości również może sam zauważyć błędy w otrzymanym świadectwie energetycznym i skorzystać z ochrony prawnej przewidzianej w przepisach kodeksu cywilnego. Aby uzyskać poprawne świadectwo energetyczne, właściciel nieruchomości zleca to zadanie osobie, która ma odpowiednie uprawnienia. W efekcie mamy do czynienia z umową o wykonanie określonego dzieła, które polega na stworzeniu unikatowego, właściwie obliczonego świadectwa energetycznego.

Jeżeli świadectwo energetyczne zostanie źle sporządzone, zamawiający (czyli właściciel nieruchomości) ma podstawę, aby zażądać poprawy lub naprawy błędów. Odpowiedzialność autora wynika z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów o dzieło, szczególnie z artykułów 636-638. Autor jest zobowiązany do usunięcia wad w określonym czasie na żądanie zamawiającego. Jeśli autor nie spełni tego obowiązku, zamawiający może zrezygnować z umowy.

Rezygnacja z umowy oznacza, że obie strony muszą zwrócić otrzymane świadczenia lub mogą zdecydować o poprawie lub powierzeniu zadania innej osobie na koszt pierwotnego autora. Autor może być obciążony kosztami ponownych obliczeń i wystawienia nowego świadectwa, chyba że poprzednie można poprawić, wtedy koszty będą mniejsze. Rezygnacja z umowy przysługuje zamawiającemu (właścicielowi nieruchomości) w sytuacji, gdy wady są poważne i nie można ich naprawić lub autor nie jest w stanie tego zrobić w ustalonym czasie.

W przypadku mniej istotnych wad, zamawiający może żądać obniżenia ceny za sporządzone świadectwo. W innych sytuacjach obowiązują przepisy o rękojmi za wady, o których była mowa wcześniej.

Autor nieprawdziwego świadectwa energetycznego ponosi odpowiedzialność za szkody spowodowane wprowadzeniem do obiegu takiego certyfikatu. Odpowiedzialność ta opiera się na ogólnych zasadach, jak określa artykuł 415 Kodeksu Cywilnego. Istnieją dwie sytuacje:

• Gdy certyfikat przyznaje obiektowi wyższą klasę energetyczną niż rzeczywiście powinien mieć. W efekcie certyfikat sugeruje niższe koszty utrzymania obiektu, chociaż są one znacznie większe w rzeczywistości. To wpływa na nieprawdziwą wycenę nieruchomości, która jest podstawą do ustalenia ceny sprzedaży lub wynajmu.

• Gdy obiekt otrzymuje niższą klasę energetyczną niż powinien. W tym przypadku wartość nieruchomości jest zaniżona.

W pierwszym przypadku nabywca lub najemca może żądać obniżenia ceny. W drugim, zaniżona klasa energetyczna jest korzystna dla nabywcy lub najemcy, ale niekorzystna dla sprzedającego lub wynajmującego. W takiej sytuacji można domagać się odpowiedniego odszkodowania od autora świadectwa energetycznego.

Warto pamiętać, że autor takiego dokumentu może być również pociągnięty do odpowiedzialności karnej za dostarczenie nieprawdziwych informacji w certyfikacie, zgodnie z artykułem 271 Kodeksu Karnego.